Hypokanibalizmus začína

“Prvýkrát je to náhoda, druhýkrát šťastie a tretíkrát je to systém” zvykol hovorievať zakladateľ jednej slovenskej sprostredkovateľskej spoločnosti.

My zas hovoríme, že “cheating is a choice, not a mistake”. Ale k veci, masírovanie klientov, teda spotrebiteľov na finančnom trhu, naberá na obrátkach. Aj vďaka pozmeňovaciemu návrhu poslanca Miroslava Beblavého, bude hon na klientov s hypotékou s cieľom refinancovania témou dňa pre mnohých finančných sprostredkovateľov i samotné banky.

Obyčajne platí, že kde niekto získa, niekto druhý stratí (mylné je sa domnievať, že získať môžu všetky tri strany, tedaj aj klienti aj sprostredkovatelia aj banky - takéto perpetum mobile nejestvuje). Kto bude ten, kto stratí?

Banky? Sotva, to sú posledné subjekty, ktoré takéto niečo dopustia. Budú sa doslova biť, aby zisk bol taký, ako naplánovali akcionári (aj keď sa budú musieť zmieriť so stratou časti výnosu z jedného poplatku, vymyslia iné, či zvýšia existujúce). Sprostredkovatelia? Sotva, tí sa tešia na novú žatvu. Klienti? My si myslíme, že to budú práve oni. Nanešťasie.

Zopár nesprávnych prepočtov, nepravdivých argumentov a priblblý marketing urobí svoje. K tomu správne namotivovaní sprostredkovatelia (či zamestnanci bánk), ktorí sami nevedia vypočítať ani koľko zo splátky je istina a koľko úrok a klient je zrazu v inej banke.  

Aké sú náklady klienta pri refinancovaní (prenose) svojho úveru mimo výročia fixácie?

  1. 1 % z nesplatenej istiny (až po 21. marci tohto roka),
  2. poplatok za vyčíslenie zostatku a vystavenie súhlasu o predčasnom splatení úveru od 15  do 150 € (uvidíme, ako sa s ním banky vysporiadajú, keďže zákon hovorí, že sankcia má byť max. 1 %),
  3. ak nemáte starší (napr. pri develperských projektoch) a bankou akceptovateľný znalecký posudok (pri výstavbe RD), tak poplatok znalcovi za nový znalecký posudok (dlhodobejšie iba SLSP robí a prepláca klientovi znalecký posudok),
  4. poplatok za poskytnutie úveru (doteraz ho pri refinancovaní úveru banky plošne odpúšťali, ako prvá ho opäť zaviedla VÚB a jej krok môžu nasledovať i ďalšie banky; tento poplatok je 0,8 % z výšky úveru),
  5. poplatok za vklad na katastri, ak ste zakladali 2 nehnuteľnosti, tento poplatok platíte dvakrát,
  6. náklad v podobe ďalšieho poistenia nehnuteľnosti, nakoľko nie je možné vinkulovať (povinné) poistenie nehnuteľnosti pre 2 banky naraz,
  7. ak vyplácate úver, pri ktorom je poplatok za poskytnutie rozrátaný do splátok (UniCredit), o nesplatenú časť tohto poplatku je zvýšený zostatok istiny pôvodného úveru,
  8. ak by ste chceli refinancovať hypotéku so štátnym príspevkom do štyroch rokov od jej poskytnutia, musíte vrátiť všetky príspevky tak štátu ako i banke a na novú hypo so ŠPM už nemáte nárok (refinancovanie nie je povoleným účelom pri tomto type hypotéky),
  9. náklad za vedenie účtu v novej banke, pričom charakteristickou črtou mnohých bánk je “zvyšovať” obsah balíkov k bežným účtom, za čo si prirodzene priplatíte,
  10. s prenosom časti alebo celého príjmu sú dodatočné časové a iné náklady (zmena u zamestnávateľa, nová platobná karta, nový internet banking, minimálne 2 návštevy banky a jedna na katastri…),
  11. nižšia úroková miera pri prenose úveru môže byť podmienená inými podmienkami.

Mať splátku nielen nižšiu, ale nižšiu o toľko, aby prevýšila celkové náklady s prenosom úveru (a to do doby konca fixácie pôvodného úveru), musí byť alfa a omega. Zaznamenali sme totiž, že niektoré firmy a ich “seriózne kalkulačky” takto nepracujú. A nie je to prvýkrát, keď na základe našich článkov (alebo príspevkov na facebooku), opravovali svoje kalkulátory, ktoré predtým boli v neprospech klienta (viď 2 prílohy prepočtov, kde sme použili totožné vstupné údaje; prvý prepočet je z 19. 2. 2016, druhý z 22. 2. 2016).

Chybný výsledok odhalil člen nášho tímu, Mgr. Pavol Grznár, upozornil naň komentárom na facebookovskom profile finančného kompasu, ktorý medzitým administrátor odstránil. Chyba ich prepočtu spočívala v tom, že porovnávali preplatenie na úrokoch oboch úverov do konca fixácie pôvodného úveru, namiesto zohľadnena rozdielu vo výške celkovej splátky. Nakoľko úrokové preplatenie už je premietnuté vo výpočte zostatkov istín pri konci fixácie oboch úverov.

Ako sa nenechať nachytať na lepkavé reči či prepočty “profíkov” (zamestnanci bánk a 90 % sprotredkovateľov)? Nechajte ich pred vami vypočítať výšku splátky úveru, nechajte ich pred vami vypočítať, koľko zo splátky je úrok a koľko istina a nech vám aj ukážu, koľko je zostatok istiny po “n” mesiacoch alebo rokoch a nech prepočty nerobia cez excelovskú kalkulačku, ktorá vie byť ľahko "ovplyvniteľná". Pomôže vám to odhaliť väčšinu šmejdov.