Keď nefunguje ani Kompas…

Komps wrong

…aj mach na strome lepšie poradí. Nie sme však vo voľnej prírode a nebudeme písať o základnej pômocke na prežitie v nej. Budeme písať o výpočtoch, ktoré poskytuje odborný portál hrdiaci sa mottom “Rýchla a prehľadná orientácia vo svete financií”.

Finančný Kompas je nástroj na porovnávanie finančných produktov, pričom hneď na úvodnej stránke sa uvádza, že portálu ide o štyri železné zásady porovnávania, a to zrozumiteľnosť, rýchlosť, detailnosť a objektívnosť. Podľa nášho názoru, ktorý podopierami i výpočtami tu uvedenými, sa môžeme domnievať, že jeho obsah v časti hypotekárne úvery nie je najpresnejší a vzbudzuje dojem, že osoba, ktorá robila prepočty nie je kompetentná. Skutočnosť, že tento portál funguje v spolupráci s jednou veľkou sprostredkovateľskou spoločnosťou, ktorá nemá zazmluvnené všetky banky, môže navyše navodiť pocit, že niektoré prepočty sú robené tak, aby nezazmluvené banky “vychádzali” trošku horšie ako v skutočnosti.

Mnohí si povedia, veď hypotéka je relatívne jednoduchý produkt, stačí poznať jej výšku, dĺžku splatnosti, úrokovú mieru a splátku si vypočítam aj sám. Áno, toto by platilo za predpokladu, keby neexistovali niektoré premenné typu:

  1. spôsob amortizovania istiny pri hypotéke pre mladých (amortizácia = umorovanie),
  2. banková metóda výpočtu úrokov zo splátky (tú nebudeme v tomto článku rozoberať ani vo výpočtoch zohľadňovať, aby sme vás nepoplietli už úplne).

Začínate sa strácať? Čo znamená spôsob amortizácie pri hypotéke pre mladých a ako ovplyvňuje zostatok istiny po prvých piatich rokoch?

Príklad: majme banku A a banku B, pričom obe sú reálne banky, ktoré poskytujú úvery na bývanie i hypotéky pre mladých.

Banka A pri hypotéke pre mladých poskytne 50.000 EUR pri úrokovej miere 3 % na prvých 5 rokov so splatnosťou 30 rokov.

Banka B pri hypotéke pre mladých poskytne 50.000 EUR pri úrokovej miere 3,05 % na prvých 5 rokov so splatnosťou 30 rokov.

Na prvý pohľad sú 3 % menej ako 3,05 %, že!? Ako sme už mnohokrát v našich článkoch ukázali, finančné produkty sú skôr komplikované a aj teraz môžete čakať prekvapenie. 3,05 % v banke B je v konečnom dôsledku výrazne menej. Prečo?

Banka A umoruje úver úrokovou mierou 3 % p. a. - teda nezníženou o štátny príspevok a príspevok banky, ale klientovi vracia naspäť čiastku vo výške prislúchajúcej trom percentným bodom, v našom príklade čiastku 71,91 EUR (výška splátky bez ŠPM = 210,80 EUR, výška splátky so ŠPM = 138,89 EUR, rodziel = 71,91 EUR).

Banka B umoruje úver úrokovou mierou 0,05 % p. a. - teda zníženou o štátny príspevok a príspevok banky. Klient mesačne platí 139,94 EUR.

Fígel je v tom, že po piatich rokoch je zostatok úveru v banke A 44.453,18 EUR, kým v banke B 41.718,66 EUR. Rozdiel 2.734,52 EUR!

Banke B oproti banke A preplatíte za prvých 5 rokov 1,05 EUR mesačne (139,94 - 138,89) a to 60-krát (čo je spolu 63 EUR), ale po prvom fixačnom období (a skončení štátneho príspevku pre mladých) prepočítavajú banky výšku splátky s ohľadom na aktuálnu výšku zostatku úveru, ktorý je jednoznačne v prospech banky B, a to o spomínaných 2.734,52 EUR. V ktorej banke by ste chceli mať úver teraz?

Pre úplnosť ešte dodáme, že v príklade sme nezohľadňovali poplatky spojené s úverom (poplatok za poskytnutie, poplatok za vedenie bežného účtu, preplatenie znaleckého posudku a vkladu do katastra atď., ktoré by však aktuálne boli i tak v prospech banky B).

Čo vyčítame prepočtom na stránke Finančného kompasu?

LTV

Pri zadaní parametrov “výška hypotéky” verzus “hodnota nehnuteľnosti” portál zoraďuje banky podľa výšky úrokovej miery bez ohľadu na LTV, teda bez ohľadu na maximálne akceptovateľný pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti pre jednotlivé banky. Túto, v súčasnosti jednu z najdôležitejších premenných, portál absolútne ignoroval a nenamáhal sa uviesť aspoň malú poznámku “pod čiarou”. Pretože pri trojročnom fixe dnes:

  • mBank poskytne 1,79 % iba pri LTV do 80 %, pri 100 % LTV je úroková miera 3,29 % p. a.,
  • Prima banka poskytne 1,80 % pri LTV do 85 % a navyše iba pre nehnuteľnosti v krajských a okresných mestách, v iných lokalitách je to do 70 %; pri hypotéke so štátnym príspevkom plošne do 70 % LTV,
  • Oberbank poskytuje max. 80 % LTV,
  • VÚB poskytne 2,00 % pri LTV do 80 %, pri 100 % LTV je úroková miera 2,50 % p. a.,
  • Sberbank a OTP poskytujú do 90 % LTV,
  • UniCredit poskytne 2,29 % pri LTV do 90 %, pri 100 % LTV je úroková miera 4,29 % p. a.,
  • Tatra banka max. 90 % LTV uplatňuje pri hypotéke so štátnym príspevkom.

Výstup z porovnania finančného kompasu nájdete v “Súboroch na stiahnutie” vpravo od článku. Zámerne sme zadali výšku úveru i hodnotu nehnuteľnosti ako rovnaké hodnoty. Teda LTV = 100 %. Po zohľadnení tohto faktu sa poradie radikálne zmení!

Amortizácia istiny pri ŠPM

Najvážnejším nedostatkom je prepočet úveru so štátnym príspevkom, konkrétne výpočet preplatenia, grafické znázornenie výšky úrokov a splátky istiny z mesačnej splátky.

Zadali sme do kalkulačky úver so štátnym príspevkom (na stránke finančného kompasu ako Užitočná kalkulačka” alebo "Kalkulačka hypoték") vo výške 50.000, doba splatnosti 30 rokov, úroková miera 3 % p. a. Výsledok je vidieť na obrázku nižšie:

Výška splátky je správna. Toto však vypočíta akákoľvek na internete dostupná kalkulačka. Závažným nedostatkom je nezapracovanie správnej metódy umorovania istiny, ktorá následne spôsobí chyby pri výpočte celkovej preplatenosti. Autori ju vo svojich výpočtoch z nám neznámeho dôvodu nezohľadnili, čím radikálne zmenili poradie výhodnosti jednotlivých bánk z hľadiska výšky celkovej preplatenosti. Vyššie v texte sme uviedli príklad bánk A a B. Neboli to náhodne vybrané banky, ale Slovenská sporiteľňa (ako banka A) a Tatra banka (ako banka B). Mimochodom, metódu, ktorú každá banka pri úvere so štátnym príspevkom používa, môžete nájst na našom webe v sekcii “Úvery na bývanie”, v položke konkrétnej banky, parameter “Amortizácia istiny pri ŠPM”.

Metódu amortizovania, ktorú používa SLSP, používa i ČSOB a Sberbank, metódu Tatra banky používa zas OTP. Banky VÚB, Prima a UniCredit amortizujú úver pri úrokovej miere zníženej o príspevok banky, teda o jeden percentný bod.

Ako majú vyzerať správne prepočty? Použime úrokové miery identické zo stránky Finančného Kompasu z obrázku vyššie:

  • banka A, 3 % p. a. počas celej doby splatnosti (Slovenská sporiteľňa)

splátka prvých 60 mesiacov = 138,89 x 60 = 8.333,40

splátka zvyšných 300 mesiacov = 210,80 x 300 = 63.240,00

Spolu zaplatené = 8,333,40 + 63.240,00 = 71.573,40

Celkové preplatenie = 71.573,40 - 50.000 = 21.573,40

  • banka B, 3,05 % p. a. počas celej doby splatnosti (Tatra banka)

splátka prvých 60 mesiacov = 139,94 x 60 = 8.396,40

splátka zvyšných 300 mesiacov = 198,92 x 300 = 59.676,00

Spolu zaplatené = 8,396,40 + 59.676,00 = 68.072,40

Celkové preplatenie = 71.573,40 - 50.000 = 18.072,40

Poznámka:

  1. žiadne iné poplatky sme nebrali do úvahy, 
  2. pri banke A je zostatok istiny po 60. mesiacoch 44.453,18,
  3. pri banke B je zostatok istiny po 60. mesiacoch 41.718,66 (preto od 61. mesiaca nižšia splátka aj napriek vyššej úrokovej miere o 5 stotín percentného bodu).

Takto by sme mohli pokračovať v prepočtoch u každej banky, ale s prísnym použitím správnej metódy amortizácie hypotéky so štátnym príspevkom.

Grafické znázornenie výšky úrokov a splátky istiny z mesačnej splátky

Toto asi nepotrebuje komentár, stačí sa lepšie pozrieť. Do očí hneď udrie:

  • koľko zo splátky tvorí úrok počas prvých piatich rokov, viď nasledujúci obrázok:

Ak má (podľa tohto prepočtu v grafe na stránke Finančného Kompasu) úrok v prvej splátke tvoriť 125 EUR a istina 13,89 (spolu 138,89) a v 60-tej splátke úrok tvoriť 122,80 a istina 16,09 (spolu stále tých istých 138,89), tak iba v prvých piatich rokoch by došlo k preplateniu o takmer 7.500 EUR a zostatok úveru by sa po 5-tich rokoch znížil iba o necelú tisícku! Chyba nastala inde. Výšku štátneho príspevku a príspevku banky mali odpočítať z plateného úroku a nie z istiny. Správne grafické znázornenie by potom vyzeralo nasledovne:

Poznámka: toto grafické znázornenie platí pre banky Slovenská sporiteľňa, ČSOB a Sberbank (ak by všetky tri poskytli zhodne 3 % p. a.; v prípade odlišných úrokových mier sa mierne mení veľkosť okna vľavo hore a krivka znázorňujúca priebeh umorovania).

Ako vyzerá priebeh amortizácie úveru v prípade Tatra banky graficky? Použime tie isté premenné, ktoré používame v celom článku, teda že úroková miera je 3,05 % p. a.:

Poznámka: toto grafické znázornenie platí okrem Tatra banky aj pre OTP (ak by obe poskytli zhodne 3,05 % p. a.; v prípade odlišnej úrokovej miery v OTP sa mierne mení veľkosť okna vľavo hore a krivka znázorňujúca priebeh umorovania).

  • skok vo výške splátky istiny po piatom roku (od 61. splátky), ktorý sme na ďalšom obrázku označili šípkami: 

Túto chybu si portál Finančný Kompas prenáša uplatnením chybného prepočtu z prvého až 60-teho mesiaca splatnosti úveru.

  • pomer úroku k istine v poslednej (360. splátke), viď obrázok nižšie:

Najviac nás zaujíma, či si dal niekto vo Finančnom Kompase alebo v sprostredkovateľskej spoločnosti, ktorá na jeho prevádzke participuje, tú námahu, aby prepočítal, či je výška úroku v poslednom (360-tom) mesiaci správna. Ak by totiž platila premenná zo zadania, teda že úroková miera je 3 % p. a., tak úrok 25,05 EUR v poslednom mesiaci zodpovedá výške zostatku úveru 10.020 EUR! Keďže niektorí finanční sprostredkovatelia (žiaľ) nevedia urobiť prepočet, tak tu uvádzame, ako sme na čiastku 10.020 prišli (jedná sa o jednoduchá matematiku, resp. logiku):

(25,05 x 12) / 0,03 = 10.020

(Mesačný úrok je jednou dvanástinou úrokovej miery vzťahujúci sa na zostatok istiny úročenej ročnou úrokovou mierou 3 %.)

Kde spravili soudruzi chybu? Opäť vznikla prenosom chyby pri splácaní v prvom až 60-tom mesiaci. Prečo však nikomu nekolie oči, že zaplatená istina netvorí pri poslednej splátke takmer celú splátku tak, ako je to v prípade každého dlhodobo spláceného úveru na anuitnej báze?

Koľko klientov dostalo takto nepresné informácie, na základe ktorých sa rozhodovali, na základe ktorých im bolo poradené? Koľko z vyše tisícky registrovaných sprotredkovateľov participujúcej sprostredkovateľskej firmy používa obsah kompasu pri svojej práci a slepo dôveruje jeho obsahu v časti hypotekárne úvery? Nevedno. Ťažko však svojmu potenciálnemu klientovi vysvetlíte, že výpočty "na slovo vzatých odborníkov" sú nesprávne a že (napr. v mBank) nedostane 1,79 % p. a. pri 3R fixe, ak žiada o 100 %-tný úver na bývanie.

Pred vyše týždňom sme napísali mail výkonnému riaditeľovi Finančného Kompasu. Upozornili sme na nejasnosti a nepresnosti, o ktorých teraz píšeme. Odpoveď sme zatiaľ nedostali. Ponúkame týmto možnosť sa vyjadriť, a to i formou neupravenej odpovede/reakcie na náš článok.

“U nás vyhráva kvalita nad kvantitou” - píše sa na stránke Finančného Kompasu.

V transparentne.info vyhráva presnosť, precíznosť, objektívnosť a otvorená kritika nečestných predajných praktík. Finančné produkty sú komplikované nástroje. My im rozumieme.

 

Poznámka:

Vzhľadom k rozsiahlosti tohto článku neuverejňujeme grafické znázornenie a prepočty preplatenosti v bankách Prima banka, UniCredit Bank a VÚB. V prípade početného záujmu tak môžeme urobiť na základe vášho dopytu niekedy v budúcnosti.