Totalcompas(s)hitparade

totalcompasshitparade

Hoci pripravujeme nový článok, ktorým sa pozrieme do útrob sprostredkovateľských spoločností, tak po nedávnej skúsenosti na pobočke jednej banky sme sa rozhodli, že to ešte chvíľku počká a povŕtame sa opäť v hypotékach.

Na úvod tá skúsenosť. Nejde o nič závratné, inak milá pani za prepážkou na pobočke jednej banky, sa snažila klientke zdôrazniť, že presunutím úveru do inej banky (hoci s nižšou úrokovou mierou) iba stratí, “pretože by začala znova platiť iba úroky”. V tej banke som bol s klientkou požiadať iba o prehodnotenie úrokovej miery. Zo skúseností totiž viem, že klient s danou bonitou a LTV nemá problém dostať 2 %, resp. 1,8 % p. a. pri 3R fixe. Ale vo výročnom liste stálo 2,5 %…

Táto skúsenosť (inak superblbosť storočia), relatívne často sa vyskytujúca vo viacerých bankách, nás motivovala pozrieť sa (opäť) na portál totalmoney.sk a financnykompas.sk. Čo majú spoločné? Oba priamo či nepriamo sprostredkujú predaj úverov - teda tým zarábajú, oba majú na stránke prepočty preplatenosti úverov/hypoték so štátnym príspevkom pre mladých - čo je jeden z faktorov, ktorý klientov zaujíma a tým ovplyvňuje ich rozhodovanie, no a to nemenej podstatné je, že tie prepočty tak pri jednom i druhom (napokon z článku zistíte, že i v prípade tretieho “na slovo vzatého” portálu) obsahujú priveľa chýb.

V čom sa odlišujú? O totalmoney.sk sme zatiaľ nepísali. To preto, že promptne reagovali na náš mail, v ktorom sme upozorňovali na chyby. V stručnosti odpovedali, že “nami poskytnuté informácie si musia overiť v jednotlivých bankách a potom ich následne môžu aplikovať do výpočtov”. Žiaľ, ubehli 4 týždne a výsledky a ďalšie informácie sú nesprávne a navyše neaktuálne (obrázok nižšie).

Do obrázku sme vložili zopár šípiek, tie upozorňujú na niektoré chyby:

  1. v čase nami robenej kalkulácie (16. 10.) mala Tatra banka zľavu z poplatku za poskytnutie úveru vo výške 100 %, takže nie 400 €, ale 0 €,
  2. poplatok za poskytnutie úveru v Prime je 0 €, stači si otvoriť účet, ten je napokon lepšie otvoriť v každej banke, inak vám to každá banka spočíta v úrokovej miere (navýši ju o pár desatín percentného bodu),
  3. úroková miera pri SLSP a VÚB 0,01 % p. a.? Takto končiace úroky tieto banky nepoužívajú,
  4. amortizácia istiny je chybná podobne ako sme to vyčítali Kompasu v článku z 18. 9. 2015, čím vznikajú chybné prepočty preplatenosti a tým i poradia jednotlivých bánk,
  5. výška LTV môže byť aj vyššia, nielen 70 %, hoc sa jedná o hypo so ŠPM.

Poznámka k obrázku vyššie - ako naschvál dnes robili update, poplatok v Tatre je už na ich portále 0. Síce s niekoľkotýždňovým oneskorením, ale predsa. 

Toto sú priamo viditeľné nedostatky, ďalšie budeme rozpisovať na konci tohto článku.

Na rozdiel od totalmoney.sk, financnykompas.sk na náš mail ani nereagoval. Mail sme adresovali ich riaditeľovi týždeň pred uverejnením článku z 18. 9. a prednedávnom sme zistili, že väčšinu nami kritizovaných chýb a nepresností opravili a doplnili jedno dôležité upozornenia do textu/vysvetliviek (viď obrázok nižšie).

Nie, ďakovať nám nemusíte, aj kedykoľvek nabudúce :o). Hoc uviesť na vašu stránku “výpočty vypracované s pomocou transparentne.info”, by nám vôbec nevadilo. Ešte by to chcelo opraviť Slovenskú sporiteľňu, Sberbank a UniCredit. Pri Slovenskej sporiteľni totiž počítate buď so záporným úrokom prvých 5 rokov, alebo máte v kalkulačke inú veľkú chybu. Toto spôsobí rozdiel vyše 6.000 EUR! Sberbank počíta amortizáciu prvých 5 rokov ako SLSP a ČSOB, preto rozdiel vyše tisícky EUR. Pri UniCredite si rozdiel v desiatkach EUR nevieme vysvetliť, zrejme zanedbateľná chyba v kalkulačke. Nižšie môžete vidieť nami prepočítané výsledky porovnané s tými z vašej kalkulácie (kalkulácia je na stiahnutie v Súboroch na stiahnutie vpravo od článku:

Pozn.:

  1. rozdiely v centoch/desiatkach centov nezohľadňujeme, spôsobuje ich zaokrúhľovanie,
  2. predpokladáme, že úroková miera ostane počas celého obdobia rovnaká (čo je takmer nereálne),
  3. v prepočte nezohľadňujeme bankovú metódu.

Musíme sa ešte priznať, že i nami vypočítané výsledky nie sú plne zohľadňujúce skutočnosť. Dovolili sme si totiž nepoužiť takú bankovú metódu, akú každá jedna pri výpočte úrokov zo splátky používa. Banková metóda pritom ovplyvňuje prepočty nielen hypo so ŠPM, ale všetky úverové i vkladové produkty, ktoré banky používajú.

Aby ste sa nestrácali. Výpočty vyššie (a na ostatných weboch) sú robené pomocou matematického umorovateľa, ktorý má takýto tvar:

kde:

  • a = mesačná splátka
  • D = požičaná čiastka
  • i = úroková miera
  • m = 12 (koľkokrát ročne dochádza k splátke)
  • n = počet rokov splácania

Banky sú však koumáci a chcú zarobiť o čosi viac ako sa dá. Preto používajú inú ako matematickú metódu. Najčastejšie francúzsku. Pri jej uplatnení dochádza k zvyšovaniu anuitnej splátky i preplatenosti kvôli vyšším skutočným úrokom. V jej vzorci je totiž ako báza (menovateľ v zlomku) fixne 360 dní v roku. A nie 365 alebo 366 podľa skutočnosti, pričom v čitateli už používajú skutočný počet dní v mesiaci.

Pri jednej z bánk, napríklad Slovenskej sporiteľni to znamená, že výška splátky pri hypo so ŠPM po prvých piatich rokoch nebude 210,80 € mesačne, ale 211,93 € mesačne (rovnako tak bude vyššie celkové preplatenie). Samotný výpočet je komplikovaný (a niečo si chceme nechať iba pre seba). Logika však nepustí, ak totiž do výpočtu zadáte 0,03 x 365/360, vyjde čislo 3,0416667. A toto je reálna úroková miera, ktorú klient platí.

Takto to funguje pri uplatnení francúzskej bankovej metódy. Banky na Slovensku ešte používajú nemeckú a anglickú bankovú metódu. Ale nebudeme ostatným portálom radiť, nech si dajú námahu a zistia si samy, ktorá banka akú metódu používa pri úverových a akú metódu pri vkladových produktoch.

Vráťme sa k hypo so ŠPM. Ďalšou chybou je nezohľadnenie rôznych úrokových mier, pokiaľ je výška úveru vyššia ako 50.000 €. Sú banky, ktoré dajú 3 % na časť so ŠPM, ale tiež 3 % na zvyšok. A sú banky, ktoré dajú 3,05 % na časť so ŠPM a (napr.) 2,45 % na zvyšok (všetky úrokové miery pri 5R fixe). Žiaden z portálov túto skutočnosť nezohľadňuje!

No a poslednou výčitkou je, že z bánk, ktoré poskytujú hypo so ŠPM sú dve, ktoré poskytujú zníženie úrokovej miery o 1 percentný bod nielen na prvých 50.000 úveru, ale na celých 70 % hodnoty nehnuteľnosti (čo sa pozitívne prejaví najmä pri vyšších úveroch).

Total Money, Finančný Kompas a zisťujeme, že i Finančná Hitparáda, neovládajú tematiku (naposledy viď vyjadrenie predstaviteľa posledne menovaného portálu na sme.sk z 20. 10. 2015, banky totiž nepoužívajú iba 2 rôzne postupy, viď záver nášho článku). Ak si potenciálny klient zadá do všetkých troch rovnaké vstupné údaje, dostane 3 rôzne výstupy. Ktorý z nich je najbližšie realite?

Keďže v tomto článku chýba ukážka prepočtu posledne menovaného, pripájame i tento:

Navyše, ako vidno, výpočty na hitparáde ani nekorešpondujú s vyjadreniami o postupoch bánk v článku na sme.sk. Nie je totiž možné, aby označili SLSP za banku s menej výhodným typom umorovania na jednej strane, a na druhej jej preplatenosť určili o 10.000 € nižšiu ako u bánk s "výrazne výhodnejšou" (metódou). Tieto rozdiely určite nespôsobila rozdielna výška úrokovej miery v desatinách percentného bodu!

Na záver by nás zaujímalo, či je iba čistou náhodou, že na týchto troch portáloch pri hypo so ŠPM vychádza vždy medzi prvými Slovenská sporiteľňa!? Hoc za ich výpočty prirodzene nie je zodpovedná.

Stručné zhrnutie postupov bánk pri výpočte splátky a umorovania istiny pri hypo so ŠPM:

I.      podľa typu umorovania:

  1. zníženou úrokovou mierou,
  2. nežníženou úrokovou mierou a refundovaním úrokov,
  3. zníženou úrokovou mierou o 1 p. b. zo strany banky a refundovaním úrokov z príspevku štátu.

II.    podľa odlišnosti úrokovej miery (pred odpočítaním 3 p. b.) na prvých 50.000 € a zvyšok úveru:

  1. úroková miera pri ŠPM a pri zvyšku úveru je rovnaká,
  2. úroková miera pri zvyšku úveru je nižšia ako pri časti so ŠPM.

III.   podľa výšky, na ktorú banka poskytne zvýhodnenie o 1 p. b.:

  1. iba na max. prvých 50.000 €,
  2. do 70 % hodnoty nehnuteľnosti, teda i na viac ako prvých 50.000 €.

IV.  podľa reálnosti poskytnutia 1 p. b. zo strany banky:

  1. znížia úrokovú mieru o celý percentný bod oproti hypo bez ŠPM,
  2. znížia úrokovú mieru, ale nie o celý percentný bod oproti hypo bez ŠPM,
  3. k hypo bez ŠPM najskôr pripočítajú 1 p. b., ktorý neskôr na základe zákona odpočítajú, čím v realite vznikne príspevok zo strany banky vo výške 0 (nula).

V.   podľa bankovej metódy:

  1. francúzska,
  2. nemecká,
  3. anglická.