O úveroch na bývanie

Záložka O úveroch na bývanie je takto zo široka nazvaná z dôvodu, že úver ručený nehnuteľnosťou môže mať viacero podôb:

  • hypotéka,
  • hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých,
  • hypotéka so štátnym príspevkom,
  • účelový spotrebiteľský úver ručený nehnuteľnosťou,
  • neúčelový spotrebiteľský úver ručený nehnuteľnosťou (známy najmä pod názvom Americká hypotéka),
  • kombinácia vyššie uvedených.

Charakteristiky jednotlivých úverov:

I. Hypotéka

Je účelový úver, ktorý sa podľa zákona o bankách poskytuje:

  1. výlučne na dobu 4 až 30 rokov,
  2. maximálne do 70 % LTV,
  3. založiť v prospech banky je nutné výlučne tuzemskú nehnuteľnosť pevne spojenú so zemou,
  4. poskytujúca banka je držiteľom licencie od NBS na ich poskytovanie,
  5. banka požičiava prostriedky, ktoré minimálne z 90 % získala vydávaním a predajom hypotekárnych záložnych listov.

Ako účel je nutné dokladovať minimálne jeden z nasledujúcich:

  • nadobudnutie nehnuteľnosti,
  • výstavba/rekonštrukcia/údržba nehnuteľnosti,
  • vysporiadanie majetkových podielov,
  • refinancovanie iného hypotekárneho úveru.
II. Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých

Je účelový úver, ktorý sa podľa zákona o bankách poskytuje s vyššie uvedenými podmienkami ako pri hypotékach (uvedených vyššie) a navyše:

  1. maximálna výška príspevku sa vzťahuje na sumu 50.000 € a zároveň 70 % hodnoty nehnuteľnosti,
  2. výška príspevku sa skladá z príspevku banky a príspevku štátu,
  3. výšku príspevku štátu schvaľuje každoročne parlament v Zákone o štátnom rozpočte na návrh Ministerstva financií,
  4. výšku príspevku banky určuje Zákon o bankách, musí byť vo výške príspevku štátu, maximálne však 1 percentný bod,
  5. žiadateľ (žiadatelia) musia spĺňať 2 podmienky, a to a) vek do 35 rokov (v čase podania žiadosti nesmie ktorýkoľvek zo žiadateľov dosiahnuť dožitý vek 35 rokov) a b) splniť príjmové kritérium (pri viacerých žiadateľoch i súčtovo); výšku príjmového limitu za jednotlivé kvartály nájdete v stiahnuteľnom .pdf,
  6. vzťahuje sa iba na prvých 5 rokov splácania úveru,
  7. je možné ho bez sankcie kedykoľvek do piatich rokov vyplatiť, avšak pri jeho celkovom splatení do štyroch rokov je nutné vrátiť všetky príspevky (sankciou sa myslí poplatok banke za vyplatenie mimo výročia fixácie),
  8. počas jeho splácania je možné požiadať o odklad splátok istiny (spláca sa iba úrok).

Ako účel je nutné dokladovať niektorý z časti hypotekárny úver okrem rekonštrukcie, údržby a refinančného úveru.

III. Hypotéka so štátnym príspevkom

Je účelový úver, ktorý sa podľa zákona o bankách poskytuje s podmienkami uvedenými ako pri hypotékach a navyše:

  1. nárok na poskytnutie hypotéky štátnym príspevkom má každý žiadateľ bez splnenia určitých podmienok,
  2. príspevok sa poskytuje počas celej doby splácania úveru,
  3. poskytuje sa na hypotekárny úver najviac zo sumy hypotekárneho úveru 2 500 000 slovenský korún (82.984,80 €),
  4. príspevok štátu je od 1. 1. 2005 vo výške 0 % (pre zmluvy uzatvorené v roku 2004 1 %, pre zmluvy uzatvorené v roku 2003 2,5 %, pre zmluvy uzatvorené v roku 2002 4,5 %, pre zmluvy uzatvorené v roku 2001 5 %).

Ako účel je nutné dokladovať niektorý z časti hypotekárny úver, navyše je ním možné splatiť už skôr poskytnutý úver so štátnym príspevkom, pričom štát takýto úver naďalej zvýhodňuje rovnakým percentuálnym príspevkom ako v čase uzatvorenia zmluvy refinancovaného hypotekárneho úveru.

Hypotekárny úver so štátnym príspevkom a hypotekárny úver so štátnym príspevkom pre mladých 

IV. Účelový spotrebiteľský úver ručený nehnuteľnosťou

Je úverom s voľnejšími podmienkami tak pre klienta, tak pre banku:

  1. zákon nestanovuje maximálne % LTV,
  2. splatnosť od 1 - 40 rokov (vo väčšine prípadov je minimum ohraničené dobou 10 rokov resp. 121 mesiacov),
  3. banka nemusí emitovať hypotekárne záložné listy,
  4. nie je nutné dokladovať účel (bližšie pri americkej hypotéke).

Ako účel je možné použiť všetky už skôr spomenuté účely plus:

  • konsolidácia, teda splatenie aj iných úverov, napr. neúčelových spotrebných neručených nehnuteľnosťou, nebankových úverov, kreditných kariet, zostatkov z dlžných súm lízingových zmlúv atď.
V. Neúčelový spotrebiteľský úver ručený nehnuteľnosťou

Alebo americká hypotéka je úver, pri ktorom nie je nutné uviesť účel, peniaze je možné použiť na čokoľvek a môže mať:

  1. podľa jednotlivej banky kratšiu dobu splatnosti ako vyššie spomenuté úvery,
  2. nižšie maximálne % LTV podľa jednotlivej banky,
  3. stanovenú maximálnu výšku úveru oproti úveru účelovému,
  4. mať vyššie úročenie ako účelový úver.
VI. Kombinácia vyššie uvedených účelov

Používa sa najmä, keď ide napríklad o tieto prípady:

  1. žiadateľ o hypotekárny úver pre mladých potrebuje viac ako 70 % kúpnej ceny nehnuteľnosti,
  2. žiadateľ o hypotekárny úver potrebuje viac ako 70 % kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Ktoré premenné ovplyvňujú LTV?

(1) Výška úveru v pomere k (2) hodnote zakladanej nehnuteľnosti, pričom hodnotou zakladanej nehnuteľnosti sa myslí nižšia z:

  1. kúpna cena,
  2. hodnota na znaleckom posudku akceptovaná bankou.

Jedinou výnimkou, kedy banka akceptuje hodnotu na znaleckom posudku, ktorá je vyššia ako kúpna cena je situácia, keď k predaju nehnuteľnosti dochádza medzi príbuznými.